Nejprve je nutné zjistit právní stav nemovitosti. Ten zjistíme z aktuálního výpisu z listu vlastnictví, a to na kterémkoli pracovišti katastrálního úřadu, nebo na pobočkách Czechpointu (pošta, matrika). Důležité jsou údaje o majiteli (majitelích), ale také o omezení vlastnického práva (věcná břemena, zástavní práva, exekuce apod.). Z listu vlastnictví rovněž zjistíme, zda právě neprobíhá další řízení, které by mohlo koupi nemovitosti znemožnit nebo znevýhodnit. Na listu vlastnictví je uveden i tzv. nabývací titul, tedy smlouva nebo jiný dokument, na jehož základě stávající prodávající nemovitost získal. Ten by měl poskytnout prodávající, nebo jeho kopii lze získat i na příslušném katastrálním úřadě. Seznámením s nabývacím titulem zjistíme, za jakých podmínek nemovitost prodávající získal. Při převodu bytů lze doporučit získat i tzv. prohlášení vlastníka, to také můžeme obdržet na katastrálním úřadu. Obsahuje informace zejména o skutečných výměrách bytu, o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu. Dále lze doporučit získání údajů o společenství vlastníků jednotek (SVJ), jehož se kupující stane členem. Z aktuálního evidenčního listu nebo přehledu záloh lez zjistit, jaké jsou náklady na bydlení v bytě, platby do fondu oprav, na správu, pojištění, odměny členům výboru, svoz odpadu, výtah apod. Z vyúčtování za energie (teplá, studená voda, otop, plyn) zjistíme, jaké náklady budeme muset pravidelně vynakládat, budeme-li obdobně byt užívat jako prodávající. Není na škodu opatřit si alespoň základní údaje o hospodaření a plánech SVJ, jeho zůstatku na bankovním účtu, pohledávkách, výši nesplacených úvěrů apod. U domů je vhodné si vyžádat kolaudační rozhodnutí a stavební dokumentaci. Neměl by být problém ji získat na příslušném stavebním úřadu. Z kolaudačního rozhodnutí vyplývá, k jakému užívání byl dům schválen. Stavební dokumentaci je nutno porovnat se skutečným stavem nemovitostí a se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. V případě nesouladů je třeba po prodávajícím požadovat zjednání nápravy.
V oddílu A výpisu z listu vlastnictví zjistíme, komu svědčí vlastnické právo. Osoba prodávajícího se musí shodovat s osobou uvedenou na listu vlastnictví. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, ve výpisu uvedeno jako SJM před jmény manželů, mohou prodej uskutečnit manželé jedině spolu, tedy kupní smlouvu podepíší oba. Pokud je prodávající vlastníkem pouze podílu na nemovitosti, má právo prodat pouze svůj podíl. V oddílu B výpisu z listu vlastnictví zjistíme, co vlastník vlastně vlastní. Může to být stavební parcela se stavbou a okolní pozemky. Můžeme ale zjistit, že mu pozemek pod stavbou nepatří, nebo že kolem stavby není vůbec žádný pozemek v jeho vlastnictví apod. Pokud je vlastníkem bytové jednotky, je uvedeno číslo bytové jednotky (skládající se z čísla domu / bytu), dále je uveden dům, ve kterém se jednotka nachází, stavební parcela pod domem a zlomek vyjadřující podíl na společných částech. Je-li na výpisu z listu vlastnictví vyznačena tzv. plomba, tedy písmeno „P“ před nemovitostí, je to z důvodu, že katastru nemovitostí byl doručen dokument, který bude měnit stav nemovitosti, jako je vlastnictví k ní, vklad zástavního práva, zápis exekučního práva, soudního řízení apod. Je lepe vyčkat s podpisem kupní smlouvy do ukončení aktuálního řízení, které katastrální úřad provádí. V oddílu C výpisu z listu vlastnictví nalezneme omezení vlastnického práva. Nejčastěji to bude zástavní právo. To vázne na nemovitosti, tedy se změnou vlastnictví nezmizí. Bývá to hypoteční úvěr, který stávající vlastník uzavřel při nákupu nemovitosti. Jsou dvě možnosti, buďto zástavní právo vyplatit např. z kupní ceny, nejlépe přímo z úschovy, nebo hypotéku převzít po prodávajícím a pokračovat v jejím splácení Je možné se setkat s dalšími věcnými právy, jako je např. právo předkupní, věcné břemeno, ale i s informací o existenci nájemní smlouvy. Věcné břemeno může být souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět, nebo že určené osoby budou rodinný dům či byt nadále obývat. Ani toto právo změnou vlastnictví nezmizí. Nemovitost, která je zatížena exekucí, je obtížné převést do vlastnictví jiného, museli by k tomu dát souhlas věřitelé, což bude nejčastěji znamenat exekuci vyplatit.
Je-li kupující již rozhodnut, že předmětnou nemovitost koupí a má k dispozici potřebné zdroje financí, je vhodné nejprve podepsat rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, kde se stávající vlastník zaváže, že nemovitost prodá pouze kupujícímu a to za stanovených podmínek včetně stanovení výše kupní ceny, data uzavření samotné kupní smlouvy, předání nemovitosti apod. S tzv. rezervací bývá spojena rezervační záloha, kterou platí kupující, později je tato částka započtena na kupní cenu.
Pro složení kupní ceny (i pro složení rezervační zálohy) je dobré zřídit tzv. úschovu a to buď u advokáta, notáře nebo u banky. Peníze budou uloženy na zvláštním úschovním účtu, dokud nebude vlastnické právo k převáděné nemovitosti přepsáno v katastru nemovitostí na kupujícího. Úschova zvýší bezpečí kupujícího i prodávajícího, aby o své peníze nepřišli. Rovněž je vhodné část kupní ceny zadržet v úschově pro úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Prodávající a kupující mohou dohodnout, kdo bude poplatníkem této daně, pokud se nedohodnou, povinnost zaplatit daň má prodávající a ručitelem za její zaplacení je kupující. V úschově je možné pozdržet kupní cenu, nebo její část, až do uvolnění převáděné nemovitosti, jejího předání kupujícímu apod.
Podstatou kupní smlouvy je, že se prodávající zavazuje odevzdat věc (předmět koupě) kupujícímu a umožnit mu nabýt vlastnické právo k ní. Povinností kupujícího je věc převzít a zaplatit kupní cenu prodávajícímu. Předmět koupě může být i věc nemovitá, tedy pozemek, součásti pozemku (prostor nad a pod povrchem, stavby a jiná zařízení zřízená na pozemku, s výjimkou staveb dočasných § 506 Obč.zák.), podzemní stavby se samostatným účelovým určením (vodovody, kanalizace, energetická či jiná vedení), věcná práva k pozemkům, věcná práva k součástem pozemku, věcná práva k podzemním stavbám se samostatným určením, dále jsou nemovitými věcmi věci, o nichž právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a nelze takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, dále práva, o nichž to prohlásil zákon (např. právo stavby § 1242 Obč.zák.), a stavby, které se nabytím účinnosti nového občanského zákoníku nestaly součástí pozemku. Nový občanský zákoník totiž obnovil obecnou právní zásadu, že stavba je součástí pozemku.
Nejčastěji mezi prodávajícím a kupujícím ohledně kupní ceny dojde k dohodě. Pokud prodávající nabízí k prodeji svou nemovitost za konkrétní cenu a potenciální kupující akceptuje tuto nabídku, dojde tím mezi nimi k uzavření dohody ohledně kupní ceny. Výši kupní ceny lze dohodnout i jiným dostatečně určitým způsobem pro její určení, tedy např. tím, že smluvní strany v kupní smlouvě stanoví, že kupní cena bude určena na základě posudku uvedeného znalce. Pro platbu kupní ceny lze doporučit uzavření smlouvy o úschově u advokáta, notáře nebo banky, dojde tím k eliminaci rizik.
K nabytí vlastnického práva k nemovitosti nedochází tradicí, jak tomu může být u věcí movitých (tedy předáním a převzetím věci), ani si strany kupní smlouvy nemohou sjednat, jak k tomu dojde. K věcem nemovitým zapsaným do veřejného seznamu, jakým je katastr nemovitostí, se nabývá vlastnické právo až jeho zápisem do takového seznamu. Samotný oboustranný podpis kupní smlouvy neznamená převod vlastnického práva, tedy nabytí vlastnického práva kupujícím.
Nebezpečí náhodné škody na věci (např. škody vzniklé působením přírodních sil) dopadá na jejího vlastníka, tedy nebezpečí škody na předmětu koupě dopadá na kupujícího s nabytím vlastnického práva, v případě nemovitosti tedy vkladem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. To mimo jiné znamená, že vznikne-li škoda na nemovitosti po nabytí vlastnického práva kupujícím vkladem jeho práva do katastru nemovitostí, nezbavuje jej tato skutečnost povinnosti zaplatit (doplatit) kupní cenu.
Skrytou vadou se myslí taková vada, která při převzetí nemovitosti není zřejmá, projeví se ale později. Tato vada tedy existovala již v době předání a převzetí nemovitosti, ale projevila se až při užívání nemovitosti. Například až při silném dešti kupující zjistí, že střechou zatéká. Nebyla-li mezi prodávajícím a kupujícím sjednána záruční doba, prodávající odpovídá právě jen za vady skryté. Kupující pak má právo ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2 Obč.zák.) požadovat po prodávajícím odstranění skryté vady, nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud taková vada nebude odstranitelná a z tohoto důvodu nebude možno řádně obvyklým způsobem nemovitost užívat, může kupující odstoupit od kupní smlouvy, nebo domáhat se přiměřené slevy z kupní ceny (§ 1923 Obč.zák.). Odstoupení od kupní smlouvy znamená, že kupující vrátí prodávajícímu nemovitost a prodávající mu vrátí zaplacenou kupní cenu. Pro předejití případným sporům, lze doporučit, aby kupujícímu byl poskytnut dostatečný prostor, aby si nemovitost mohl prohlédnout, třeba i se svým odborníkem, a v kupní smlouvě či v předávacím protokolu byly prodávajícím výslovně uvedeny případné vady, jež jsou zohledněny i ve výši kupní ceny. Pro doplnění je možno dodat, že kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny také v případě, pokud výměra pozemku určena v kupní smlouvě neodpovídá skutečné výměře pozemku.
Smlouva o koupi nemovité věci musí mít vždy písemnou formu (§ 2128 Obč.zák.). Je-li účastníkem právního vztahu i další osoba, než jen prodávající a kupující, vyžaduje se, aby projevy všech byly na téže listině. Případná změna nebo zrušení kupní smlouvy musí být opět písemně. Tzv. vedlejší ujednání, o nichž bude pojednáno dále, v písemné formě být nemusí, pokud se takovým ujednáním nezřizuje věcné právo k nemovitosti. Vedlejším ujednáním zřizované věcné právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
Výhrada vlastnického práva (§2132 Obč.zák.) Výhradou vlastnického práva si může prodávající určit, že vlastnické právo přejde na kupujícího až úplným zaplacením kupní ceny. Je možno vázat nabytí vlastnického práva kupujícím i na splnění jiné odkládací podmínky, např. na okamžik převzetí nemovitosti. V takovém případě však nebezpečí škody na věci, o němž bylo pojednáno výše, přechází na kupujícího již samotným převzetím věci. Výhrada vlastnického práva může být sjednána i ústně za předpokladu, že kupní smlouva předepsanou písemnou formu má. Pro případ zřízení výhrady vlastnického práva ve formě věcného práva k věci zapsaného do veřejného seznamu je třeba písemnou formu dodržet. U nemovitostí se výhrada vlastnického práva zapisuje do katastru nemovitostí. Jen mezi kupujícím a prodávajícím působí výhrada vlastnického práva. Účinky ke třetím osobám bude mít tehdy, byla-li zapsána do katastru nemovitostí, týká-li se tedy věci evidované v katastru nemovitostí. U věci neevidované ve veřejném seznamu má výhrada vlastnického práva účinky vůči třetím osobám jen, byla-li sjednána ve formě veřejné listiny (nejčastěji notářský zápis), popřípadě v písemné formě s úředně ověřenými podpisy. Výhrada zpětné koupě (§2135 Obč.zák.) Z výhrady zpětné koupě kupujícímu vzniká povinnost vrátit koupenou věc prodávajícímu, požádá-li o to, a prodávající má povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Nedojde-li k jiné dohodě, platí pro nemovité věci lhůta desetiletá. Výhrada zpětné koupě přechází i na dědice, ale převést na jiného ji jde jen tehdy, ujednaly si to strany mezi sebou. Není rozhodující, zda strany použijí přímo formulaci „výhrada zpětné koupě“, ale jde o obsah ujednání, např.“ prodávající má právo požádat uzavření této smlouvy s přehozenými stranami“. Strany si mohou sjednat podmínky, za nichž bude mít prodávající právo zpětné koupě požadovat, a rovněž mohou sjednat konkrétní podmínky realizace zpětné koupě. Výhrada zpětné koupě nemusí být sjednána přímo v kupní smlouvě, ale samostatně před i po jejím uzavření. Je-li výhrada zpětné koupě ujednána jako věcné právo zapisované do katastru nemovitostí, může kupující takto zatížit nemovitost jen se souhlasem toho, pro koho je právo zpětné koupě zapsáno. Obdobně je možno sjednat výhradu zpětného prodeje, zakládající právo kupujícího požadovat, aby prodávající věc zpětně odkoupil, a povinnost prodávajícího věc koupit nazpět. Předkupní právo (§2140 Obč.zák.) Vlastník věci, u které bylo dohodnuto předkupní právo, má povinnost před jejím převodem ji nabídnout ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva, tzv. předkupníkovi, a to za stejných podmínek, jaké dohodl s kupcem, tzv. koupěchtivým. Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, bez ohledu na provedení příslušného zápisu v katastru nemovitostí, zůstává toto právo předkupníkovi zachováno, i když nabídku k využití předkupního práva odmítl. Koupě na zkoušku ( §2150 Obč.zák.) Dojednají-li prodávající a kupující v kupní smlouvě doložku o koupi na zkoušku, je skutečná účinnost koupě podmíněna tím, že kupující ve zkušební době věc schválí. Nedohodnou-li strany délku zkušební doby, činí u věci nemovitých jeden rok. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době. Kupující ztrácí právo věc odmítnout, pokud ji již nemůže vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Výhrada lepšího kupce (§2152 Obč.zák.) Doložka v kupní smlouvě o výhradě lepšího kupce znamená, že může prodávající odstoupit od stávající kupní smlouvy, pokud se mu v dohodnuté lhůtě, jinak u věcí nemovitých ve lhůtě jednoho roku, přihlásí „lepší kupec“. Kdo je tzv. „lepším kupcem“, je v dispozici prodávajícího, tedy nezáleží jen na výši nabídnuté kupní ceny.
V případě koupi družstevního bytu, právně nedochází ke koupi bytu, ale jen družstevního podílu a sním spjatého práva užívat byt. Byt i dům, ve kterém se nachází, patří družstvu, jeho špatné hospodaření může skončit i jeho insolvencí, tedy zpeněžením majetku družstva. Při koupi družstevního bytu je třeba zkontrolovat, zda předchozí uživatel uhradil družstvu všechny své dluhy, a seznámit se s hospodářskou situací družstva.
podnikatelům
obchodním korporacím
fyzickým osobám, které nepodnikají
státním a nepodnikajícím subjektům